##  [servitude](/juridictionnaire/servitude)

Les auteurs introduisent cette matière dans leurs titres ou leurs sous-titres en employant le singulier ou le pluriel. Au singulier, ils conçoivent qu’un [principe](doctrine-principe-regle-theorie) unificateur permet, au regard des nombreuses *espèces de servitudes*, de cerner une notion uniforme; ceux qui emploient le pluriel – et c’est là l’usage le plus répandu – appréhendent les *servitudes* dans leur diversité.

1. Institution fondamentale du droit des [biens](bien), la *servitude* ("easement") est considérée, règle générale et compte tenu des distinctions et des variantes terminologiques que commandent les régimes civiliste et de [common law](common-law), comme relevant des services [fonciers](foncier-iere) (« servitudes »). Selon la [branche](branche) du [droit](droit) dans laquelle elle trouve application – droit privé et droit administratif ou public – elle est soit un privilège qui se réalise en un intérêt acquis entrant dans la catégorie des héritages incorporels et en un droit [accessoire](accessoire-accessoirement), soit une sujétion, une restriction au droit de propriété, une [charge](charge-decharge-fardeau) imposée sur le [bien-fonds](bien-fonds) d’un propriétaire pour l’usage et l’utilité du bien-fonds voisin.

En droit privé, ce bien-fonds (terrain, [parcelle](parcellaire-parcelle-parcellement-parceller-parcellisation)) sur lequel la *servitude* est *imposée* et qui sert d’*assiette* à celle-ci est appelé *fonds servant* puisque c’est lui qui, dirait-on, est mis au « service » de la *servitude*, qui la *subit* : il est le *débiteur de la servitude*. Au contraire, celui qui *tire avantage de la servitude*, qui en *tire utilité* ou *profit*, qui en est *bénéficiaire* est dit *fonds dominant* (son propriétaire est le *titulaire*, le *bénéficiaire de la servitude*).

Ainsi, dans le *régime juridique de la servitude*, la *constitution d’une servitude* exige, en droit privé uniquement, l’existence de deux fonds voisins appartenant à deux propriétaires différents. S’il [advient](advenir) qu’il n’y a plus de fonds dominant, la *servitude* change de nom et devient une charge ou un [grèvement](grevant-greve-grevement).

Les fonds servant et dominant seront le plus souvent et naturellement [contigus](attenant-ante-contigu-contigue-contiguite), [attenants](attenant-ante-contigu-contigue-contiguite) ou voisins; toutefois, la contiguïté ou le voisinage immédiat des immeubles ne pourront pas, dans certains cas, constituer une condition nécessaire de l’*établissement d’une servitude*, tels les cas de la carrière d’extraction et du plan d’eau artificiel situés non loin du fonds dominant.

En common law, des logements juxtaposés ou contigus et des logements superposés, et non pas uniquement des fonds de terre, pourront *faire l’objet d’une servitude*, même si le cas est rare.
2. Sous l’angle des droits de la propriété, la *servitude* est un droit *in rem*, un droit réel dit démembré dont le fondement prend appui sur l’existence d’un bien qui appartient à autrui et qui se trouve [frappé](frapper) d’une charge. Puisqu’elle est constituée par une charge, on dira dans la *phraséologie de la servitude* qu’elle *frappe*, [*atteint*](atteindre), [*affecte*](affecter) ou encore [*grève*](grevant-greve-grevement) le fonds servant, qu’elle *s’y greffe*, qu’elle *s’y attache*. Et comme dans un jeu de miroirs, de même dira-t-on qu’une *servitude pèse* sur le fonds servant, de même sera-t-il permis de dire que le droit *fait peser des servitudes* sur des biens-fonds. « Le droit de l’urbanisme et de l’aménagement foncier fait peser sur des propriétés privées, dans l’intérêt général, des servitudes diverses dont certaines donnent lieu à indemnité. » La *servitude* est *attachée* au fonds dominant et sera *transportée* avec lui en cas de transport du fonds.
3. Dans la *qualification générale de la servitude*, on dit que son *institution* en fait une *servitude [légale](legal)* (ou *administrative* ou encore *de droit public*) quand, étant l’œuvre du législateur, elle *a pour origine* un texte de loi, elle est *d’origine législative*, elle est *établie*, *prévue*, *accordée* par la loi. La loi *institue* des *servitudes légales* pour éviter au premier chef les conflits ou troubles du voisinage. La *servitude* est *conventionnelle* ou *contractuelle* quand elle est *établie* ou *constituée* par la convention ([convention 1](contrat-convention), [convention 2](convention)) des propriétaires voisins, par [concession](cession-cessionnaire-concession-concessionnaire) expresse, autrement dit quand elle est [stipulée](stipulant-stipuler) dans le cadre d’une entente, d’une convention, d’un [contrat](contrat-convention) qui prévoit que le fonds servant et le fonds dominant seront unis dans un rapport entretenu par une *servitude*. Elle peut *naître* aussi de la décision du propriétaire qui la *crée* pour l’usage d’un fonds qui a été ultérieurement *divisé*. Seront aussi considérées comme *conventionnelles* la *servitude testamentaire* tout comme celle qui aura été *créée* par quelque autre acte ou par un titre juridiques.

La *servitude* est nécessairement *foncière* (exception faite du cas précité des logements) puisque, ne portant pas sur des personnes mais sur des immeubles (et étant pour cette raison une *servitude réelle*), elle *porte* sur un fonds.
4. La *qualification particulière de la servitude* s’opère par l’établissement de son objet ou de sa caractéristique principale. Elle est *naturelle* quand elle est considérée comme dérivant de la situation des lieux, *apparente* quand un signe matériel (ce peut être un sentier, un passage, un chemin, une voie publique, des [bornes](bornage-borne-borner), un aménagement matériel quelconque, des fils, une porte, une barrière, une ouverture pratiquée dans un mur) lui permet, du fait de la configuration des lieux, d’apparaître à l’œil humain; elle est *non apparente* ou [occulte](occulte-occulter) dans le cas contraire. La *servitude active* est envisagée par rapport au fonds dominant et la *servitude passive* l’est par rapport au fonds servant. Elle est *affirmative* ou *positive* quand elle autorise le propriétaire du fonds dominant à intervenir activement sur l’autre fonds pour y accomplir des actes déterminés, et *négative* quand elle interdit au propriétaire du fonds servant d’exercer une activité sur son propre fonds.

Du point de vue de la *[jouissance](jouir-jouissance) de la servitude* dans le temps, cette dernière est dite *continue* lorsqu’elle *s’exerce* passivement, sans l’intervention de son *titulaire* et dans la dépendance des [circonstances](circonstance) extérieures; elle est *discontinue* quand son exercice est irrégulier, sporadique, et que le titulaire intervient dans cet exercice.

Certains auteurs continuent d’établir une distinction, venue du droit romain et qu’abandonne le droit actuel, entre la *servitude rurale*, qui est *établie au profit* ou *pour l’usage* d’un terrain ou d’un fonds de terre situé à la ville ou à la campagne, par opposition à la *servitude urbaine*, qui s’exerce au profit d’un [bâtiment](batiment-batisse-edifice-immeuble-place), quel que soit son emplacement.

La *servitude privée* relève des fonds privés et la *servitude publique* porte sur tout ce qui relève du [domaine](domaine-domanial-domanialisation-domanialite) public. *Servitude d’intérêt privé*, *servitude d’intérêt public*; *servitude d’utilité privée*, *servitude d’utilité publique*. Ainsi, le propriétaire du fonds dominant peut exercer une *servitude privée d’accès* au fonds servant pour y accomplir les actes légitimes qu’autorise sa *servitude*, puis, se *prévalant d’une servitude publique*, accéder à un chemin public dépendant.
5. Aux yeux de la common law, la *servitude* est un héritage incorporel et un privilège (c’est-à-dire un avantage sans profit ni à prendre ni à rendre). Elle est *établie* par rapport aux deux propriétaires de biens-fonds contigus, attenants ou voisins. Elle confère le droit au propriétaire du fonds dominant d’obliger le propriétaire du fonds servant soit à s’interdire d’exercer une activité sur son propre fonds, soit à lui permettre d’exercer une activité sur celui-ci. Aussi l’*exercice* de cette *servitude* constitue-t-il un accroissement des droits de propriété ordinaires du propriétaire du fonds dominant et une diminution correspondante de ceux du propriétaire du fonds servant. *Se réserver une servitude*, *octroyer une servitude* (dans l’acte constitutif de concession). Les *servitudes en common law* ou *en equity* portent normalement sur l’eau, sur l’air, sur la lumière, sur l’accès, sur le passage, sur l’appui ainsi que sur les cloisons et les [clôtures](clore-clos-close-cloture-cloturer). Considérées comme des intérêts acquis, elles se distinguent de la permission, des droits naturels, des droits publics et des profits à prendre.
6. Dans la perspective de la common law canadienne, seules sont considérées comme de *véritables servitudes* les *servitudes dépendantes* ("appurtenant easements"), soit celles qui *s’exercent au profit* et *à l’usage* de biens-fonds avoisinants ou contigus; les *servitudes indépendantes* ("easements in gross"), qui sont des *servitudes légales*, auraient comme *titulaires* et *bénéficiaires* des personnes physiques ou morales non propriétaires d’un fonds dominant (cas des *servitudes d’utilité publique* ("utility easements"). Une *servitude* peut s’[avérer](averer) *nécessaire* pour la jouissance du fonds dominant. S’agissant de la *durée de la servitude*, cette dernière peut être *établie* pour un certain nombre d’années ou pour la vie de l’un ou l’autre des propriétaires concernés (*servitude à durée déterminée*), elle peut être *exercée* de façon irrégulière ou à certains moments du jour ou de l’année (*servitude intermittente*). Elle peut être *accessoire* ou, considérée d’un autre point de vue, [*annexe 1*](annexe-annexer) par rapport à une *servitude principale*.

Les *servitudes réciproques* se rencontrent lorsque les propriétaires ou tenants en commun ont fait usage d’une même chose (un mur, par exemple) dont l’origine est inconnue; tous deux jouissent d’une partie de la chose, laquelle peut être *libre de servitudes réciproques* ou être *assujettie* à celles-ci.

La *[quasi](quasi)-servitude* résulte d’une quasi-possession. Elle s’exerce parfois dans le cas de deux fonds contigus ou voisins qui ont un seul propriétaire et occupant et sur l’un desquels il exerce des droits semblables à des *servitudes*.

La *servitude d’origine volontaire* (par opposition à la *servitude légale*) est soit *expresse*, soit *implicite*. Elle est *expresse* quand elle est formellement *accordée* par testament ou dans un acte formaliste de concession selon l’une des trois modalités d’acquisition existantes : en fief simple, en [viager](viager) ou à durée déterminée.
7. Pour la common law, la *servitude*, étant un intérêt foncier, constitue une forme particulière de grèvement ("encumbrance" ou sa variante orthographique "incumbrance") ou de droit réel dont on jouit à l’égard du bien d’autrui matérialisé par un fonds de terre. En voici deux sortes. La *servitude implicite* est dite *de [nécessité](necessite)* quand la jouissance du bien-fonds n’est possible qui si, cas de figure, il y a *état* ou *rapport de servitude*, une *servitude de passage* étant alors *accordée* au propriétaire d’un terrain [enclavé](desenclave-desenclavement-enclave-enclaver-enclavement-quasi-enclave), c’est-à-dire dépourvu de toute desserte étant entièrement entouré de terrains appartenant à des propriétaires voisins et étant sans issue ou presque sur un chemin public.

La *servitude par [prescription](prescription-prescriptionnaire-prescrit)*, encore appelée *servitude [présumée](allegue-presume-pretendu)*, ne se justifie que par les effets de l’écoulement du temps et de l’usage paisible, public et [adversatif](adversatif-ive) sur l’existence du droit que le *revendiquant* de la *servitude par prescription* demande au tribunal de reconnaître. « La personne qui revendique la servitude doit avoir agi comme si elle était déjà titulaire de ce droit. » *Invoquer une servitude*.
8. Les *sortes*, les *catégories*, les *types*, les *espèces de servitudes* s’énoncent le plus souvent au moyen d’une construction grammaticale simple : substantif, préposition *de* et complément du nom. Les plus courantes sont les *servitudes d’accès*, *de passage*, *d’enclavage*, *d’eau*, *d’aérement*, *d’aqueduc*, *d’écoulement des eaux*, *d’appui* (*latéral*, *naturel*, *sous-jacent tréfoncier*, *vertical*), *d’éclairement*, *de [commodité](commodite)*, *de clôture*, *de jour*, *de nécessité*, *d’égout des toits*, *d’utilité privée* ou *publique,* *de puisage*, *de voie publique* ou *de voirie*, *de vue*, *de prospect* (que la common law ne reconnaît pas comme constituant une *servitude [valide](valable-validation-valide-valide)*), *de pacage et de pâturage*. Autres constructions relevées : substantif, préposition *de* et infinitif : *servitude de ne pas bâtir*, substantif suivi d’une expression latine : *servitude non oedificandi*, *non altius*, *tottendi*, *non oneris ferendi*, *tigni immitendi*, *confortandi*, et, en common law, substantif, préposition *par* et complément de nom : *servitude par concession présumée*, *par préclusion*, (*acquise*) *par prescription*, *par réserve*.

La *servitude en* (ou *de*) *common law* ("legal easement") s’oppose à la *servitude en equity* ("equitable easement") et à la *servitude légale* ou *d’origine législative* ("statutory easement").
9. En common law, on dit qu’une *servitude s’éteint*, *cesse [définitivement](definitif-definitivement-final-interlocutoire-souverain-souverainement)* ou *prend fin* quand son *titulaire*, pour se libérer de son obligation, cesse pendant une période de vingt ans de s’*en prévaloir* ou d’*en faire usage*, ou s’il l’*abandonne*, par exemple parce qu’il n’est plus capable d’en assurer l’entretien. Son *extinction* s’opère pour [cause](cause) de *[délaissement](delaissant-delaissante-delaissataire-delaissement-delaisser) exprès* ("express release") ou *implicite* ("implicit release"), ou du fait d’une *unité de propriété et de possession* ("unity of ownership and possession"). « La réunion des fonds dominant et servant dans les mains d’un même propriétaire marquera aussi l’extinction de la servitude, pourvu que le propriétaire unique dispose à la fois du titre en common law et du droit de possession. La réunion de la possession seulement ne fera que suspendre la servitude. »

En droit civil, la *servitude prend fin* par non-usage trentenaire, par impossibilité d’exercice, par [affectation](affectation-deplacement-detachement-expatriation-mutation-permutation-transfert) du fonds servant au domaine public ou par confusion du fonds servant et dominant entre les mains d’un même propriétaire.
10. La *servitude négative* s’exprime par l’emploi de verbes tels que *interdire*, [*prohiber*](prohibe-prohiber), [*contraindre*](contraindre), *imposer*, *obliger*, *empêcher*, tandis que la *servitude positive* s’énonce par l’emploi de verbes tels que *autoriser*, *permettre*, *souffrir*, *accepter*, *tolérer*.

##  Renseignements complémentaires

- [désenclavé](desenclave-desenclavement-enclave-enclaver-enclavement-quasi-enclave)
- [concession](cession-cessionnaire-concession-concessionnaire)

##  Avis de droit d’auteur pour le Juridictionnaire

© Centre de traduction et de terminologie juridiques (CTTJ), Faculté de droit, Université de Moncton, 2018
Un outil mis en ligne par le Bureau de la traduction, Services publics et Approvisionnement Canada

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